Đất quy hoạch, xen ghép... luôn được nhà đầu tư lựa chọn
Không phải đến khi việc đấu giá đất với giá cao ngất ngưởng ở Thủ Thiêm (TP. Hồ Chí Minh) mới được cho là bất thường, mà chuyện “bất thường” trong đấu giá đất hầu như ở tỉnh, thành nào cũng xảy ra.
Đầu tiên cần khẳng định, việc định nghĩa về đấu giá cao bất thường là chuyện khó. Cao đến mức độ nào được gọi là bất thường - gấp 1,5, gấp 2 lần hoặc hơn? Thứ hai, đã đấu giá tức là tuân theo quy luật của thị trường. Giấy trắng mực đen là họ trúng đấu giá mảnh đất này, mảnh đất kia, Nhà nước can thiệp như thế nào?
Chúng ta hình dung, chỉ mới nêu hai câu hỏi nói trên đã khó tìm được câu trả lời thỏa đáng! Cái khó của việc tìm ra câu trả lời thỏa đáng là ở chỗ, đã mua bán thì phải quay về quy luật của thị trường. Đã đấu giá công khai, ngay bản thân nó là một sự định giá.
Chuyện mua, bán BĐS hoặc địa ốc là chuyện của các nhà đầu tư và cá nhân. Còn việc đấu giá đất chỉ cơ quan Nhà nước mới có thẩm quyền. Thẩm quyền này nằm trong tay các tỉnh, thành nên không khó khăn trong việc kiểm soát. Như vậy, cái khó nó nằm ở chỗ thế nào là cao bất thường và Nhà nước dùng biện pháp gì để kiểm soát thị trường nhà đất?
Với câu hỏi đầu tiên, theo người viết, thị trường (tức nhiên là nói thị trường minh bạch, đấu giá đàng hoàng) thì không có giá nào là bất thường. Nó có thể làm cho nhiều người không hình dung được là đất có cái giá ấy, nhưng với nhiều người khác thì không có gì là lạ. Điều này được chứng minh giao dịch vẫn diễn ra, tức là thị trường đã định giá. Có lẽ chúng ta không nên băn khoăn về điều này. Anh cứ mua với giá cao là việc của anh. Anh sử dụng đất đó làm việc gì hoặc bán lại không được cũng là việc của anh. Nhà nước chỉ xem xét ở hai khía cạnh, đó là có chuyện “làm giá” để tạo mặt bằng giá cao cho BĐS không? Thứ đến là nguồn tiền rót vào BĐS là từ đâu? Đối với khía cạnh thứ nhất, chuyện làm giá thì có lẽ không lạ gì đối với những nhà kinh doanh BĐS chuyện nghiệp. Số là, họ đã “sở hữu” nhiều miếng đất ở khu vực đó. Nếu có một cuộc đấu giá nào ở khu vực này, họ sẽ đẩy giá lên rất cao nhằm tạo ra một mặt bằng giá mới. Có thể từ đây sẽ tạo ra giao dịch và họ được hưởng lợi từ đó. Mua cao một miếng đất nhưng bán cao được nhiều miếng. Nếu Nhà nước làm được một việc gì đó cho thị trường thì có lẽ chỉ là việc khuyến nghị, cảnh báo cho nhà đầu tư. Cũng có thể một cách khác là tăng nguồn cung nhà đất nhưng điều này không phải dễ. Đối với khía cạnh thứ hai là dòng tiền rót vào BĐS. Nếu nguồn tiền là nguồn cung từ ngân hàng quá lớn thì chỉ cần thắt ở “nút cổ chai” này. Vì nó có thể gây nên rủi ro cho hệ thống tài chính nên cần kiểm soát. Hiện nay, theo những thông tin được công bố, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đang xem xét kỹ điều này.
Có vẻ như có một điều mâu thuẫn - cũng là những đơn vị quản lý Nhà nước, nhưng khi đấu giá đất được cao thì người lại bảo là bất thường, người thì cho là thành công? Người cho là thành công thường là các địa phương vì thu được tiền cho ngân sách.
Nói tóm lại, điều quan trọng nhất để kiểm soát thị trường BĐS đối với Nhà nước là theo dõi xem nguồn tiền tài trợ từ ngân hàng tham gia vào đó là bao nhiêu, có rủi ro gì cho hệ thống tài chính hay không. Nhà nước cũng có thể tăng nguồn cung bằng các chính sách về nhà ở, đất ở; còn lại, cứ để thị trường điều chỉnh.
Bài: NGUYỄN AN BÌNH - Ảnh: H.T