    |
 |
| Thị trường bất động sản rất quan trọng đối với nền kinh tế |
Chúng ta hình dung, thị trường BĐS liên quan và quan trọng đối với nền kinh tế, nhưng cứ chu kỳ khoảng 10 năm lại trục trặc một lần thì nó sẽ ảnh hưởng đến sự phát triển của nền kinh tế như thế nào.
Từ các nhà chuyên môn cũng như số liệu chính thức từ Bộ Xây dựng thì các phân khúc BĐS trung và cao cấp chiếm 80%, tức 20% còn lại được xem là giá thấp. Được gọi là giá thấp, nhưng vì mặt bằng giá quá cao (vì nhiều lý do) nên ngay phân khúc này cũng không biết được mấy người dân với tới được. Hay một phần trong đó cũng là của những người có tiền đầu cơ để tìm kiếm cơ hội kiếm lời. Điều này cho thấy, nhà cho người có nhu cầu ở thực không nhiều!?
Dù thị trường đã phát triển trong nhiều năm, nhưng chúng ta vẫn thấy đâu đó dáng dấp của tư duy bao cấp, dựa dẫm. Câu chuyện giải cứu nông sản thì diễn ra thường xuyên. Dù sao nông dân vẫn được coi là tầng lớp nghèo trong xã hội. Cứ tưởng vì vậy, khi khó khăn họ phải kêu cứu để được sự trợ giúp. Nhưng giờ, những nhà kinh doanh BĐS, đi đâu cũng kè kè bên hông “bị tiền to tổ bố”… cũng kêu cứu. Chúng ta thấy lạ không? Và những thông điệp từ Chính phủ cũng như từ Ngân hàng Nhà nước, thì về mặt tín dụng không ai có thể cứu ai được, chính những nhà kinh doanh BĐS phải tìm giải pháp để tự cứu mình.
Cũng là thị trường BĐS, nhưng tại sao phân khúc thấp, hợp túi tiền với đa số nhu cầu người tiêu dùng thì các nhà phát triển BĐS không mê. Câu trả lời có thể là lợi nhuận ít. Ít nhưng đỡ gặp rủi ro hơn, vì nhu cầu khi nào cũng lớn, trong kinh doanh có cách thức tích tiểu thành đại sao không lựa chọn. Đến đây thì chúng ta thấy lộ ra một vấn đề lớn, đó là thông tin về nhu cầu thị trường. Tưởng các nhà kinh doanh lớn, chuyên nghiệp đo đếm rất kỹ lưỡng những rủi ro, đặc biệt là thông tin về sức tiêu thụ của thị trường để đưa ra số lượng sản phẩm phù hợp, đảm bảo tiêu thụ tốt. Hóa ra không phải vậy. Nhìn ở khía cạnh này, dù kinh doanh BĐS với số vốn rất lớn nhưng cũng “mù mờ” về thị trường chẳng khác gì người nông dân - người trồng cứ trồng, người nuôi cứ nuôi, người buôn cứ buôn, người mua cứ mua… chẳng biết cái ngưỡng đến đâu là nhu cầu thị trường thừa. Ở đây việc tìm hiểu và kết nối thông tin, dự báo thị trường chưa tốt.
Nhà kinh doanh tự chịu trách nhiệm về kết quả của mình thì đã rõ. Nhưng đối với thị trường BĐS hơi khác. Nó khác ở chỗ là nguồn lực cung cấp cho nó không phải chỉ có người chịu trách nhiệm kinh doanh trực tiếp (những nhà điều hành và có quyền quyết định của doanh nghiệp), mà nó liên quan đến chủ trương của Nhà nước (phê duyệt, cấp dự án), ngân hàng (nguồn vốn cho vay), cổ đông (góp vốn), trái chủ (cho vay vốn thông qua trái phiếu DN). Quá nhiều bên tham gia và có trách nhiệm với thị trường này.
Chúng ta thử xem xét vai trò quản lý của Nhà nước. Gì thì gì chứ rõ ràng vai trò định hướng thị trường, quản lý của Nhà nước chưa được tốt. Nhà nước sở hữu nhiều công cụ trong tay, nhưng vẫn không định hướng được thị trường phát triển lành mạnh. Giả sử như Nhà nước làm tốt việc định hướng, quản lý (chẳng hạn như không tạo điều kiện cho các dự án trung và cao cấp phát triển lệch với phân khúc thấp, hợp túi tiền) thì có thể các nhà phát triển BĐS, dù có thèm muốn phát triển dự án trung và cao cấp để thu lợi nhuận được cao hơn cũng không có điều kiện để phát triển. Giờ đã lệch pha rồi chúng ta mới phân tích, đề cập đến điều này thì cũng là chuyện đã rồi.
Thị trường BĐS không phải đến nay mới gặp trục trặc, mà như trên đã nêu, có vẻ nó mang tính chu kỳ. Ai cũng biết thị trường có lên thì cũng có lúc xuống, nhưng khi thị trường quá hưng phấn, lợi nhuận cao đã làm cho những nhà kinh doanh quên mất rủi ro. Các nhà kinh doanh có thể “quên”, nhưng Nhà nước thì không được quên về mặt quản lý và định hướng thị trường sao cho tốt nhất.