Chống thất thu thuế trong chuyển nhượng bất động sản

Bà Nguyễn Thị Đào

Thất thu thuế (TTT) trong giao dịch bất động sản (BĐS) là một thực trạng nhức nhối đã và đang diễn ra trong một thời gian dài. Để thực hiện tốt chủ trương, chính sách “thu đúng, thu đủ, thu kịp thời”, đòi hỏi các cơ quan Nhà nước phải đề ra biện pháp cứng rắn và hiệu quả để ngăn chặn TTT trong chuyển nhượng BĐS. Có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng TTT, trong đó có nguyên nhân chủ quan xuất phát từ quy định pháp luật đất đai.

Do đó, để dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) khắc phục những nguyên nhân dẫn đến TTT trong chuyển nhượng BĐS, ở Điều 153 dự thảo Luật về nguyên tắc, phương pháp định giá đất, trong đó có nguyên tắc “Phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường quyền sử dụng đất trong điều kiện bình thường”. Nguyên tắc này được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác.

So với Điều 112 Luật Đất đai năm 2013, nguyên tắc, phương pháp định giá đất có sự thay đổi cơ bản theo hướng phù hợp với cơ chế thị trường. Một trong những căn cứ để tính giá đất là mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện tần suất nhiều. Giá giao dịch thực tế là gì, là giá trên hợp đồng hay giá thỏa thuận của các bên. Về pháp lý, chỉ có giá trên hợp đồng được công nhận. Tuy nhiên, giá đất giao dịch trên hợp đồng thường thấp hơn (thậm chí thấp hơn nhiều) so với giá giao dịch thực sự; do đó cần có thêm các phương pháp, căn cứ khác để đảm bảo giá giao dịch thực tế.

Về vấn đề đăng ký đất đai, để góp phần khắc phục tình trạng giao dịch “giấy tay”: Ngoài khoản 2 Điều 134 dự thảo Luật kế thừa đất đai năm 2013 (khoản 6 Điều 95) quy định các trường hợp đăng ký biến động thì trong thời hạn không quá 30 ngày, kể từ ngày có biến động, người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Trường hợp, thừa kế quyền sử dụng đất thì thời hạn đăng ký biến động được tính từ ngày phân chia xong quyền sử dụng đất là di sản thừa kế.

Nhiều giao dịch “lướt sóng” để “lách” thuế thời hạn 30 ngày đủ để chủ thể giao dịch tiếp tục thực hiện các giao dịch khác (bằng cách hủy hợp đồng trước đó và ký tiếp với người tiếp theo). Để hạn chế tình trạng này nên giảm thời hạn 30 ngày phải đăng ký biến động thành thời gian hợp lý. Đồng thời, bổ sung quy định loại trừ trường hợp bất khả kháng để đảm bảo quyền lợi chính đáng cho người dân.

Bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thường áp dụng trong 5 năm. Trong khi đó, giá đất thị trường biến động hàng năm. Mặt khác, khi xây dựng bảng giá đất, cơ quan tham mưu khảo sát giá trị thị trường của từng vùng; trên cơ sở đó, xây dựng bảng giá đất chỉ đảm bảo 60-70% giá thị trường. Vì vậy, cơ sở tính thuế thu nhập cá nhân cho bên bán trong hoạt động chuyển nhượng BĐS không đảm bảo theo sát giá thị trường.