Có khi quên mất rủi ro

Tín dụng bất động sản là một lĩnh vực mà Ngân hàng Nhà nước Việt Nam luôn luôn để mắt tới nhằm “khống chế” trần tín dụng. Năm 2019, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã thắt chặt hơn ở lĩnh vực này bằng một động thái giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn và tăng hệ số rủi ro. Theo đó, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung, dài hạn giảm từ 45% xuống còn 40% và hệ số rủi ro với hoạt động cho vay kinh doanh điều chỉnh từ 150% lên 200%.

Để mắt tới thị trường này là vì, thị trường bất động sản được cho không phải là một lĩnh vực sản xuất. Vả lại, đây là một thị trường hút nhiều vốn và rủi ro cao một khi thị trường biến động đi xuống. Thứ đến, việc định giá bất động sản cho vay cũng chứa đựng nhiều điều bất cập. Trong đợt khủng hoảng bất động sản cách đây chừng chục năm để lại cho hệ thống ngân hàng “một đống” nợ xấu đã cho thấy rất rõ điều này.

Theo một con số thống kê tại 23 ngân hàng lớn trong cả nước, giá trị bất động sản đang thế chấp chỉ tương đương 57,4% tổng giá trị tài sản thế chấp. Một mặt, các nhà phân tích kinh tế cho rằng, tỷ lệ cho vay như vậy là tạo ra một “vùng đệm” an toàn cho vốn vay, nhưng một mặt khác họ cũng quan ngại, sợ việc định giá bất động sản như trên chưa hẳn là chính xác một khi thị trường đi xuống!

Ở Huế không biết có bao nhiêu tiền từ hệ thống ngân hàng cho vay bất động sản. Nhưng nhiều người cho rằng, con số này là không nhỏ. Đợt sốt đất ở Huế vừa rồi, đồng tiền vào bất động sản lưu chuyển nhanh, có một phần vốn của ngân hàng. Họ vay mua đất, mua căn hộ liền kề, mua căn hộ chung cư. Khi vay để đầu tư bất động sản không được nữa thì nhiều người “biến thể" qua vay kinh doanh, sửa chữa nhà cửa… nhưng thực chất là đầu tư vào bất động sản. Hiện nay, đất có dấu hiệu đứng giá. Biểu hiện đứng giá là giai đoạn đầu của thời kỳ giá đi xuống. Một khi quan hệ giao dịch không còn sôi động nữa, tức là nhu cầu mua ít đi hoặc mọi người dè dặt hơn khi đầu tư vào kênh này, ngay lập tức thị trường chững lại. Có khi người muốn bán nhận biết thị trường sẽ đi xuống trong tương lai nhưng họ vẫn có tâm lý “neo giá” để chờ đợi thời cơ. Đến một lúc, giao dịch không diễn ra gọi là thời kỳ “đóng băng” thì giá bắt đầu đi xuống. Một khi giá đã xuống thì xảy ra hiện tượng “tháo chạy” khỏi thị trường này để có thể chốt lời ít hoặc cắt lỗ. Lúc đó, thị trường sẽ lao dốc.

Người vay mua bất động sản sợ nhất điều này và người cho vay là các ngân hàng cũng sợ không kém. Tuy nhiên, lúc thị trường sôi động, có khi người ta quên mất những rủi ro gặp phải.

Nguyễn Lê