Cần mô hình phù hợp

Chung cư Xuân Diệu do doanh nghiệp quản lý khá sạch sẽ, đảm bảo an toàn

Mỗi nơi mỗi kiểu

Điều dễ nhận thấy ở đa số chung cư trên địa bàn, kể cả chung cư đầu tư lâu năm và chung cư mới đầu tư xây dựng khoảng vài năm trở lại đây là tình trạng nhếch nhác, xuống cấp. Hệ thống phòng cháy chữa cháy, thoát nước, cầu thang, tường, cửa, thoát hiểm… đều khó đảm bảo các yêu cầu kỹ thuật. Lý do dẫn đến tình trạng này là do việc quản lý chưa được chú trọng.

Theo ông Trần Kiêm Hòa, Trưởng phòng Quản lý nhà và thị trường bất động sản Sở Xây dựng, ở mỗi chung cư đều có cách quản lý vận hành khác nhau, tuy nhiên có thể chia thành 3 dạng, một là tự quản, do người dân sống tại các khu chung cư thực hiện, hai là hoạt động theo mô hình tổ dân phố. Hai hình thức này về cơ bản khá giống nhau. Ba là do chủ đầu tư quản lý. Theo đánh giá của đơn vị quản lý về mặt Nhà nước, mô hình thứ ba hiệu quả hơn, nhờ sự ràng buộc bằng những quy chế, nội quy cụ thể và nhất là người quản lý là nhân viên của doanh nghiệp, thường xuyên túc trực, trông coi và kiên quyết với các trường hợp vi phạm nên hạn chế gần như tối đa tình trạng cơi nới, lấn chiếm, đổ rác không đúng nơi quy định. Điều này đã được chúng tôi ghi nhận tại chung cư Xuân Diệu, Vicoland. Dù chưa triệt để hoàn toàn, song mô hình quản lý bằng ban quản trị của doanh nghiệp cơ bản đã giải quyết được những vấn đề nhức nhối lâu nay ở các chung cư tự quản do Nhà nước đầu tư.

Với mô hình quản lý tự quản và hoạt động theo tổ dân phố, đa số là do người dân sống tại các chung cư vừa ở, vừa quản lý nên khó tránh khỏi tình trạng cả nể, dẫn đến cơi nới, ô nhiễm môi trường. Hơn nữa, việc thu phí các dịch vụ giữ xe, điện sinh hoạt…, chưa có quy định cụ thể, rõ ràng và mỗi nơi mỗi kiểu, cũng như kinh phí để bảo trì, sửa chữa hầu như phụ thuộc hoàn toàn vào sự hỗ trợ của Nhà nước. Mỗi khi có sự cố, người dân ngoài tự khắc phục không còn cách nào khác là chờ đợi sự hỗ trợ ở Nhà nước. Tuy nhiên, do kinh phí hạn hẹp, cộng với chưa rõ ràng vai trò, trách nhiệm của cơ quan quản lý, tổ tự quản nên việc khắc phục những hư hỏng ở các chung cư lâu nay chưa được quan tâm thường xuyên. Hơn nữa, vì thiếu vai trò quản lý chủ đạo từ phía Nhà nước nên tình trạng “cha chung không ai khóc” ở các chung cư dù không mới nhưng chưa được khắc phục, khiến chất lượng chung cư xuống cấp ngày càng nhanh.

Đầu tư phải gắn với quản lý

 Nhiều ý kiến cho rằng, để quản lý vận hành tốt hơn, cần thay mô hình quản lý theo hình thức tự quản như hiện nay bằng một ban quản trị độc lập như các doanh nghiệp đã thực hiện. Thế nhưng, khi trao đổi vấn đề này với cơ quan hữu quan, chúng tôi nhận được câu trả lời là không dễ, bởi sự nhập nhằng giữa đầu tư với quản lý.

Chung cư Bãi Dâu, ở phường Phú Hậu (Huế) là một trong những chung cư rối rắm nhất hiện nay về việc quản lý vận hành. Toàn bộ chung cư có khoảng gần 400 căn hộ, tuy nhiên, ở mỗi dãy nhà có sự quản lý khác nhau, thậm chí ở mỗi block là một đơn vị quản lý. Cụ thể, dãy nhà I, Q, K có 3 block, với 70 căn hộ, trong đó có 50 căn hộ do Trung tâm Phát triển Quỹ đất tỉnh quản lý, 20 căn hộ còn lại do Công ty CP Kinh doanh Nhà - chủ đầu tư quản lý. Các dãy nhà A, B, C, D, P, H do Trung tâm Phát triển quỹ đất TP Huế quản lý và nhà A ở mặt tiền đường Nguyễn Gia Thiều là nhà thu nhập thấp hiện do Công ty CP Kinh doanh Nhà đầu tư và quản lý.

Với chung cư Trường An, dù do doanh nghiệp đầu tư xây dựng, song người dân đòi quyền tự quản nên khó tránh khỏi vòng lẩn quẩn: cơi nới, chiếm dụng, ô nhiễm môi trường và khó khắc phục như nhiều chung cư do Nhà nước đầu tư.

Ông Trần Kiêm Hòa cho rằng, để khắc phục những tồn tại ở các chung cư, chủ yếu là do Nhà nước làm chủ đầu tư hiện nay, cần mô hình quản lý, vận hành thống nhất, nghĩa là Nhà nước đầu tư, Nhà nước phải quản lý trực tiếp, không thể giao phó toàn bộ việc quản lý cho các tổ tự quản. Nếu có, các tổ phải hoạt động độc lập như một công ty dịch vụ để thu phí trang trải các hoạt động, trong đó có kinh phí sửa chữa, bảo trì… Bởi hầu hết các chung cư đầu tư giai đoạn trước chưa có quy định cụ thể về việc người mua nhà phải đóng 2%/tổng kinh phí căn hộ để duy tu, bảo trì, sửa chữa hư hỏng như những chung cư mới đầu tư sau này.

Với các chung cư do doanh nghiệp đầu tư như Vicoland, Xuân Diệu… theo ông Hòa, mô hình quản lý hiện nay khá phù hợp. Doanh nghiệp đầu tư và quản lý bằng ban quản trị độc lập. Tuy nhiên, cũng cần có ràng buộc cụ thể để vận hành tốt hơn. Tránh trường hợp doanh nghiệp đầu tư xong rồi giải thể hoặc chuyển đi nơi khác, chuyển đổi mô hình sản xuất kinh doanh khiến người dân khi gặp sự cố không biết kêu ai và Nhà nước phải thêm gánh nặng quản lý.

Bài, ảnh: Tâm Huệ