 |
| Chung cư Vicoland. Ảnh: Bảo Phước |
Chung quanh việc phát triển NOXH, một số nhà đầu tư phát triển NOXH cho rằng, việc phát triển NOXH hiện nay gặp rất nhiều khó khăn. Tựu trung có hai khó khăn chính, đó là: “độ vênh” về thủ tục pháp lý và điều kiện tiếp cận tín dụng. Điều này có thực sự như vậy không? Chúng ta lấy một ví dụ mà doanh nghiệp (DN) đưa ra về “độ vênh” thủ tục pháp lý để xem xét thử nó như thế nào. Một DN dẫn chứng như sau: “Theo quy định, NOXH được ưu đãi tăng 1,5 lần về mật độ, hệ số sử dụng đất, quy mô dân số so với nhà ở thương mại (NOTM) đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt trong quy hoạch tỷ lệ 1/2000. Tuy nhiên, có một thực tế là gần như tất cả các dự án NOXH đều chuyển từ NOTM qua, nên không phù hợp với quy hoạch 1/2000. Muốn phù hợp để hưởng ưu đãi thì phải điều chỉnh lại quy hoạch 1/2000 và quy hoạch 1/500. Tuy nhiên việc điều chỉnh quy hoạch là vô cùng gian nan”.
Thoáng qua chúng ta thấy phân tích như trên là có lý, có “độ vênh về pháp lý thật”: - NOXH có ưu đãi như hệ số sử dụng đất tăng 1,5 lần (tạm gọi là A). Quy hoạch 1/2000 (không cho phép điều này) (B). Muốn được hưởng A thì phải sửa B. Nhưng sửa B là vô cùng khó khăn (C). Không có C thì làm gì có NOXH. Nhưng C đã bị “tắc” rồi. Tuy nhiên xem xét kỹ lưỡng, chúng ta thấy lập luận khó khăn về mặt pháp lý nêu trên là khó đứng vững. Ở chỗ, thứ nhất, NOTM và NOXH có những quy định khác nhau. Cụ thể là NOXH có những ưu đãi. Còn NOTM không có ưu đãi, tức phải hiểu theo nghĩa thị trường. Thế thì không có gì mâu thuẫn? Mâu thuẫn chính là vì: Anh đã làm NOTM rồi, giờ thấy NOXH có những ưu đãi nên anh chuyển qua cho nên “nó vướng” là phải. Muốn nó không vướng là phải tách bạch dự án nào ra dự án đó. NOXH là NOXH, NOTM là NOTM. Ngay lập tức hết vướng liền. Tuy nhiên có một thực tế cần nhìn nhận: nhiều địa phương đã bố trí các dự án NOTM quá nhiều, giờ không còn (hoặc còn ít) quỹ đất dành cho NOXH. Nếu có gỡ thì chính là gỡ quỹ đất. Thực tế, các dự án NOXH vẫn được triển khai. Trong cuộc họp do Thủ tướng chủ trì nói trên, có số liệu cho biết từ năm 2021 đến nay, cả nước có 499 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô hơn 411 nghìn căn hộ (trong đó 72 dự án đã hoàn thành với quy mô hơn 38 nghìn căn; 129 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô gần 115 nghìn căn; 298 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô gần 259 nghìn căn). Vướng pháp lý thì làm sao có chừng ấy dự án được triển khai được? Các địa phương nên lưu tâm bố trí quỹ đất.
Còn về tín dụng? Đúng là mức độ giải ngân còn thấp. Câu hỏi đặt ra cần có câu trả lời là vì sao nó thấp. Thói thường, ngân hàng cũng là DN. Hoạt động và nguồn thu của ngân hàng là từ cho vay. Thế tại sao nguồn thu của mình mà ngân hàng không mặn mà cho vay. Câu trả lời cần ở chỗ này. Có thể có mấy lý do sau: DN không đủ điều kiện để cho vay, tức là dự án NOXH được giao cho DN có năng lực tài chính yếu, chủ yếu là dựa vào đòn bẩy tài chính từ ngân hàng. Anh đã không đủ điều kiện thì có “kêu” mấy cũng khó “moi vốn” được từ ngân hàng. Nếu có điều gì cần chỉnh sửa thì chính là chỉnh sửa năng lực của DN.
Có một điều “khó chỉ mặt đặt tên” nhưng được Thủ tướng Chính phủ đề cập làm cho chúng ta lưu tâm, đó là: “Mức lợi nhuận quy định tối đa chỉ 10% theo Luật Nhà ở với chủ đầu tư nhà ở xã hội. Mức lợi nhuận này không phải là cao. Nếu các địa phương không tạo điều kiện thuận lợi, hỗ trợ mà đòi hỏi, gây khó dễ, sách nhiễu thì doanh nghiệp cũng mất hào hứng”. Nếu đúng như vậy thì nguyên nhân này là từ chính quyền địa phương cũng không mặn mà gì với dự án NOXH. Vì điều này rất có thể xảy ra nên quy định cũng nên soi xét kỹ. 1 triệu căn NOXH phải được phân bổ như thế nào, nơi nào cần nhiều, nơi nào cần ít, vì sao nhiều, vì sao ít? Nếu cần thì “luật hóa” về chỉ tiêu, từ đó địa phương có trách nhiệm bố trí quỹ đất và thúc đẩy phát triển.