Nhà đầu tư “nắm đằng chuôi”?

Khu quy hoạch Thủy Thanh giai đoạn 3 ở thời điểm bất động sản khởi động lại.  Ảnh: NGUYỄN PHONG

Mấu chốt là ở những điểm sửa đổi: Cho phép gia hạn và chuyển đổi trái phiếu sang BĐS. Mức gia hạn ở đây là thêm 2 năm theo thỏa thuận giữa nhà phát hành và trái chủ.

Nhìn vào số lượng trái phiếu phát hành, chúng ta thấy có mấy điều đáng chú ý. Đó là có sự chênh lệch lớn về số lượng phát hành giữa các DN và cả lãi suất. Có DN phát hành với số lượng lớn lên đến mấy ngàn tỷ đồng, nhưng cũng có DN chỉ phát hành vài chục tỷ đồng. Chuyện các DN phát hành trái phiếu với lãi suất quanh mức 12% năm là phù hợp với mức lãi suất trên thị trường hiện nay. Nhưng có những DN phát hành trái phiếu kỳ hạn 5 năm, nhưng mức lãi suất chỉ 6% làm… chúng ta thấy lạ!

Thôi thì, lạ hay không là do nhà đầu tư quyết định. Nhưng một câu hỏi được đặt ra là điều gì đã tạo ra sự cách biệt này cũng cần được lý giải. Bởi, bất kỳ một sự khác lạ nào cũng chứa đựng trong nó những hoàn cảnh và điều kiện nào đó. Nếu chúng ta phân tích cặn kẽ điều này, biết đâu sẽ biết được những mặt tích cực nào đó để phát huy và những mặt không tích cực để điều chỉnh. Về mặt lý thuyết, rõ ràng nơi nào thu lãi suất cao thì có những rủi ro cao hơn. Nơi nào thấp thì ít rủi ro hơn.

Ở đây cũng cho chúng ta thấy được một điều, công cụ chính sách có tác động đến thị trường như thế nào. Nghị định 08 của Chính phủ sửa đổi mới gỡ hai nút thắt chưa hẳn là hoàn hảo, nhưng có vẻ nó đã có tác động khai thông thị trường. Bằng chứng là một loạt công ty đã phát hành TPDN thành công với giá trị hơn 11.000 tỷ đồng. So với một thị trường hơn 400 ngàn tỷ đồng trước đây thì con số này rất nhỏ, nhưng nó có ý nghĩa mở đầu để khai thông nguồn vốn cho thị trường BĐS.

Chúng ta thử phân tích hai điểm sửa đổi của nghị định nói trên. Thứ nhất là cho phép gia hạn. Ví dụ như TPDN phát hành 3 năm, sau đó vì những lý do nào đó nhà phát hành có thể đề nghị gia hạn. Nhưng với điều kiện phải thỏa thuận với trái chủ. Chúng ta thấy, nếu DN hoạt động tốt, đảm bảo trả lãi và gốc cho trái chủ thì không việc gì phải gia hạn để thỏa thuận (có khi là không thành). Ở đây có thể hiểu là DN có thể sẽ rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính ở thời điểm đó. Nếu trái chủ không thống nhất với gia hạn thì buộc nhà phát hành phải trả nợ. Đang trong tình trạng khó khăn (chẳng hạn) thì trả nợ kiểu gì? Đây chính là điểm rủi ro mà dù có quy định cũng không thể giải quyết triệt để được về mặt tài chính. Đây chính là điều mà nhà đầu tư cần đón nhận (nếu nó xảy ra). Thứ đến, còn “một cửa” nữa để nhà đầu tư yên tâm là không mất vốn hoàn toàn chính là được hoán đổi từ trái phiếu sang BĐS. Mục đích đầu tư ban đầu của nhà đầu tư là tìm kiếm lợi nhuận qua lãi suất, chứ không phải là để sở hữu BĐS. Nếu trường hợp này xảy ra cũng nó nghĩa là nhà đầu tư nhận BĐS bất đắc dĩ. Dù bất đắc dĩ nhưng cũng là một trường hợp khả dĩ nhất để giải quyết trong lúc khó khăn (nếu có).

Vẫn không thể bịt kín hết các rủi ro trong đầu tư (mà điều này cũng là lẽ tự nhiên). Những điều chỉnh của nghị định chỉ là để đỡ bớt rủi ro hơn. Muốn không rủi ro thì nhà phát triển BĐS phải hoạt động hiệu quả, nhưng điều này không phải lúc nào cũng đạt được trên một thị trường có nhiều biến động.