Ai đang “ngồi trên đống lửa”?

Đất nền ở nhiều dự án, khu quy hoạch hiện đang rớt giá. Ảnh: Hoàng Hải

Và thực tế cảnh báo này đã diễn ra. Đất đã đứng cách đây chừng bốn năm tháng và bắt đầu hạ nhiệt. Đất tại một khu quy hoạch ở Thủy Dương thời cao điểm lên đến 20-25 triệu đồng/m2 (tùy theo trục đường lớn, nhỏ), nhưng nay đã hạ chỉ còn khoảng 16 triệu đồng/m2. Không biết giá đất sẽ đổi chiều theo hướng nào, nhưng tình trạng đứng giá kéo dài và tiếp tục hạ là khả năng diễn ra rất lớn. Nhận định như vậy là bởi một số lý do như trong các chu kỳ sốt đất trước, một khi giá đất đã đạt đỉnh sẽ diễn ra tình trạng đứng giá. Lúc này giao dịch ít diễn ra. Đây chính là hiện tượng những người sở hữu cố neo giá để chờ đợi những giao dịch. Đối với những người có vay ngân hàng để tham gia vào thị trường bất động sản thì đây chính là giai đoạn “lo sốt vó”.

Đến một lúc, sự chờ đợi kéo dài kéo theo sự căng thẳng về tài chính, họ có thể bán ra để chốt lời hoặc cắt lỗ. Chính vì neo giá thấp quá lâu, một lượng tiền tích lũy trong dân nhiều lên nên khi giá đất bùng phát thì nó trở thành một kênh đầu tư. Mặt khác, giá đất rất ít biến động theo hình sin trong một thời gian ngắn. Tức là, một khi nó đã có dấu hiệu hạ thì tiếp tục theo chiều hướng hạ. Khi đã “chạm đáy” thì nó đứng rất lâu. Chu kỳ giá đất neo ở mức thấp trước đây (trước chu kỳ sốt gần đây, kéo dài trong khoảng 2 năm) đã kéo dài trong vòng 13 -14 năm. Cũng có một số nơi nó lên do nhu cầu thật mua để làm nhà nhưng thường số này không nhiều, bởi họ có nhiều sự lựa chọn. Những miếng đất neo giá kéo dài 7 - 8 năm, lúc bán được, có khi tiền lời chỉ bằng hoặc thua lãi suất tiền gửi ngân hàng.

Một lý do nữa là giá đất hạ đã phản ánh một vấn đề khác: lượng tiền tích lũy trong dân đổ vào bất động sản đã “vơi cạn dần”. Khi giao dịch diễn ra nhiều, lượng tiền sẽ chạy vòng quanh (lưu thông). Khi ít giao dịch diễn ra, lượng tiền đứng im. Bổ sung vào tình trạng này là người mua cũng bắt đầu thận trọng. Hơn nữa, trong thời gian này, có một kênh đầu tư khác hấp dẫn hơn là vàng. Tính từ đầu năm đến nay, giá vàng đã tăng đến hơn 14%. Giá giao dịch mới nhất, hôm 8/8 là hơn 42 triệu đồng/lượng (giá bán ra). Dự báo giá vàng sẽ tăng trong vòng nửa năm tới do ảnh hưởng của nhiều nguyên nhân mang tầm thế giới, như cuộc chiến thương mại Mỹ - Trung; thị trường chứng khoán biến động…

Đối với người mua đất theo kiểu “bỏ ống” chắc là không có vấn đề gì. Nhưng những người kinh doanh, đặc biệt là có vay tiền ngân hàng, tình trạng giá đất hạ đang đã đặt họ vào thế “ngồi trên đống lửa”.

NGUYÊN LÊ