Dư địa bất động sản lớn, thị trường bắt đầu sàng lọc

Các đại biểu trao đổi trong khuôn khổ hội thảo.

Dư địa lớn

Tại hội thảo “Huế - Từ kinh đô di sản đến động lực mới của dòng vốn đầu tư” do Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam tổ chức ngày 12/9, các chuyên gia cho rằng, vị thế thành phố trực thuộc Trung ương đang mở thêm dư địa để Huế tổ chức lại không gian đô thị, phát triển nhà ở và các lĩnh vực sản xuất, dịch vụ mới. Tuy nhiên, quá trình mở rộng không gian phát triển phải được đặt trong đặc trưng của một đô thị di sản.

PGS.TS. Trần Đình Thiên, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ, nguyên Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cho rằng, giá trị của Huế không nằm ở từng di tích riêng lẻ mà được tạo nên từ một tổng thể lịch sử, văn hóa và sinh thái có tính liên kết. Vì vậy, bảo tồn không chỉ là giữ gìn từng công trình mà còn phải duy trì cảnh quan, không gian và mối quan hệ giữa di tích với cộng đồng. Các dự án mới cần được đặt trong tổng thể đô thị, thay vì xem xét tách rời với môi trường xung quanh.

Đặc trưng đô thị di sản cũng đặt ra những yêu cầu riêng đối với thị trường bất động sản Huế. Dư địa không chỉ nằm ở việc mở rộng diện tích xây dựng mà còn ở khả năng hình thành những không gian sống, du lịch, dịch vụ phù hợp với văn hóa, cảnh quan và nhu cầu thực tế. Do đó, giá trị dài hạn của một dự án cần được nhìn từ khả năng đáp ứng nhu cầu ở, kinh doanh, khai thác dịch vụ, thay vì chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá đất.

TS. Nguyễn Minh Phong, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Kinh tế Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam cho rằng, từ quy hoạch và các trục kết nối, một số khu vực đang nhận được sự quan tâm như An Vân Dương, dải đô thị ven biển Thuận An và Khu kinh tế Chân Mây - Lăng Cô.

Theo ông Nguyễn Minh Phong, mỗi khu vực có một động lực phát triển riêng. An Vân Dương gắn với nhu cầu nhà ở, thương mại và sự dịch chuyển dân cư; Thuận An có lợi thế về du lịch, lưu trú và đô thị ven biển; trong khi Chân Mây - Lăng Cô gắn với cảng biển, công nghiệp, logistics cùng nhu cầu nhà ở của người lao động, chuyên gia.

Ba khu vực này cho thấy dư địa của bất động sản Huế không chỉ nằm ở nhà ở đô thị. Nhu cầu mới có thể được hình thành cùng với sự phát triển của du lịch, công nghiệp, logistics và các lĩnh vực kinh tế mới.

Ban tổ chức trao chứng nhận dự án bất động sản chuẩn mực Việt Nam theo tiêu chuẩn VRES cho 2 dự án.

Thị trường phân hóa

Theo nghiên cứu của TS. Nguyễn Minh Phong, Ủy viên Hội đồng Tư vấn Kinh tế Ủy ban Trung ương MTTQ Việt Nam, năm 2025, thị trường bất động sản Huế ghi nhận hơn 1.200 sản phẩm, gần gấp 4 lần năm 2024. Trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung tiếp tục đạt hơn 850 sản phẩm. Tuy nhiên, giao dịch chưa theo kịp tốc độ tăng nguồn cung. Năm 2025 có 505 giao dịch, gần gấp 3 lần năm 2024, nhưng tỷ lệ hấp thụ giảm từ 47% xuống khoảng 40% và còn khoảng 32% trong 6 tháng đầu năm 2026.

Những con số này cho thấy nguồn cung tăng nhưng sức mua chưa tăng tương ứng. Người mua ngày càng thận trọng và có xu hướng lựa chọn kỹ hơn. Pháp lý, vị trí, hạ tầng, giá bán và khả năng khai thác đang tạo ra sự khác biệt rõ về thanh khoản giữa các dự án.

TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, vị thế thành phố trực thuộc Trung ương tạo điều kiện để Huế tổ chức lại không gian đô thị, phát huy tốt hơn các lợi thế và tạo thêm động lực cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, dư địa phát triển không có nghĩa mọi dự án đều có cùng khả năng tăng trưởng. Giá trị dài hạn của một dự án phụ thuộc vào mức độ phù hợp với quy hoạch, tiến độ hạ tầng và quan trọng hơn là khả năng hình thành nhu cầu sử dụng thực.

Theo đó, những dự án tạo ra không gian sống, thương mại, dịch vụ hoặc đáp ứng nhu cầu từ sản xuất, du lịch có nền tảng bền vững hơn những sản phẩm chủ yếu dựa vào kỳ vọng tăng giá.

Dự án Đào Tấn Diamond đang trong quá trình thi công .

Tại hội thảo, khoảng cách về giá giữa Huế và một số đô thị lớn được nhìn nhận là một yếu tố tạo dư địa cho thị trường. Tuy nhiên, mặt bằng giá thấp không đồng nghĩa với khả năng tăng giá. Giá trị bất động sản còn phụ thuộc vào tốc độ phát triển kinh tế, sức mua, khả năng khai thác và tiến độ hoàn thiện hạ tầng.

Theo TS. Nguyễn Minh Phong, việc thị trường Huế chưa trải qua giai đoạn tăng trưởng quá nóng cũng tạo thêm dư địa cho đầu tư. Nhưng để biến dư địa thành giá trị thực, thị trường cần được xây dựng trên nền tảng quy hoạch, hạ tầng và pháp lý minh bạch. Chính quyền cần tiếp tục hoàn thiện các điều kiện này, trong khi doanh nghiệp phải tính toán sát hơn về sản phẩm, mức giá và nhóm khách hàng mục tiêu.