Thị trường bất động sản (BĐS) đang hưng phấn. Chính vì hưng phấn cho nên hút một nguồn vốn rất lớn, trong đó có vốn vay ngân hàng. Dù có những quy định đặt ra trần cho vay BĐS hay hạn chế cho vay, thì cũng bằng cách này hay cách khác, nhiều hay ít, tiền ngân hàng vẫn hiện diện trong nhiều BĐS. Người này vay mua BĐS, hoàn tất thủ tục rồi rao bán ngay sau đó; tất nhiên với một mức giá cao hơn để kiếm lời. Người thứ hai, thứ ba, thứ tư… thậm chí là thứ n. Cho nên, đồng tiền cứ chạy vòng quanh, vòng quanh BĐS.
Đất quy hoạch, xen ghép... luôn được nhà đầu tư lựa chọn
Vấn đề là nó không thể chạy mãi như thế được. Đến một lúc nào đó cũng phải “mỏi chân chồn gối”. Đó là lúc thị trường đi xuống. Từ khi có thị trường BĐS, tự cổ chí kim, từ trong nước ra ngoài nước, từ thành phố đến huyện thị… thậm chí là nông thôn đều vậy cả. Có nhiều người phất lên thì cũng có nhiều người thất bại. Thất bại là vì đầu cơ.
Trong lý thuyết kinh tế, người ta chia kinh tế làm hai khu vực: nền kinh tế thực và kinh tế tài chính. Kinh tế thực hiểu nôm na là sản xuất hàng hóa. Để sản xuất được hàng hóa thì phải huy động nhiều nguồn lực, từ vốn đến nhân công, đất đai để xây dựng nhà máy, nguyên liệu để sản xuất… Mọi chính phủ đều cần khu vực kinh tế này và luôn luôn tác động, khuyến khích bằng cách này hay cách khác để nó phát triển. Ví dụ như tạo ra hạ tầng các khu công nghiệp, đầu tư hạ tầng giao thông kết nối; đẩy mạnh đào tạo nguồn nhân lực có tay nghề; cải cách hành chính để đẩy nhanh và thuận tiện hơn việc làm thủ tục cho doanh nghiệp. Chính phủ còn dành những gói kích cầu như cho vay, thậm chí là hỗ trợ cho người dân chi tiêu… như trong đợt dịch COVID-19 đang diễn ra.
Khu vực kinh tế thứ hai là khu vực kinh tế tài chính, tức là kinh doanh tiền tệ. Nó không trực tiếp mà chỉ gián tiếp tạo ra hàng hóa thông qua trung gian là đồng vốn (nếu là vốn vay). BĐS cũng chỉ tham gia một phần vào nền kinh tế thực (là nơi để đóng nhà máy). Nếu BĐS không giữ vai trò này, cái kiểu nó chỉ là một mặt hàng để kinh doanh mua bán như nói trên thì nó không phải là thành tố tạo ra hàng hóa. Đồng tiền chạy quanh nó cũng chỉ nằm ở khu vực kinh tế tài chính. Cho nên gọi đồng tiền “chạy quanh” BĐS là vậy! Mỗi bước chạy của nó “lại nạp thêm năng lượng”, tức là hút một lượng tiền nhiều hơn. Cái nguy cho nền kinh tế chính là ở chỗ này. GDP chỉ chừng ấy, tùy theo điều kiện mà hàng năm tăng trưởng vài phần trăm. Tiền nằm ở khu vực này nhiều thì khu vực kia ít lại. Đó là nói về vĩ mô. Còn vi mô là ai được lợi và ai bị thiệt trong cuộc kinh doanh BĐS này?
Theo sự quan sát thị trường của người viết, BĐS bắt đầu sôi động là từ khoảng cuối năm 2017. Nó liên tục đi lên cho đến bây giờ. Trong đợt tăng giá nóng này hưởng lợi nhiều nhất là những người kinh doanh BĐS chuyên nghiệp. Họ tham gia vào thị trường ngay từ đầu. Tính đến thời điểm này cũng đã 4 năm. Họ thừa sức trường vốn là tiếp tục cuộc chơi BĐS. Vì đã lợi rồi nên họ ít rủi ro hơn. Và không loại trừ khả năng “làm giá” là từ nhóm người kinh doanh này. Có lẽ chính họ là người tạo ra thanh khoản thuận lợi cho BĐS. Đã mua là bán được liền, ai mà chẳng ham! Chính yếu tố này đã kéo theo những người “tay ngang” tham gia thị trường.
Sự nhắn gửi của các chuyên gia là “đừng thấy người ta ăn khoai cũng vác mai đi đào”. Rất nguy hiểm!
Nó cũng giống như hình ảnh một bầy sơn dương đang ăn ở một bình nguyên nào đó ở châu Phi. Khi có tiếng động rình rập của kẻ săn mồi, ban đầu chúng ngơ ngác quan sát. Bỗng một con thình lình tháo chạy, thế là kéo theo sự hỗn loạn cả bầy. Rất có thể thị trường BĐS sẽ rơi vào trường hợp này trong thời gian đến. Chu kỳ tăng của BĐS đã bốn năm năm rồi rất có thể là một thời gian đủ dài!? Bởi giá đất tăng quá nóng và có nhiều yếu tố được cho là vô lý. Một vùng nông thôn nào đó, đất ở đây chỉ có giá trị để ở, bỗng nhiên một ngày đẹp trời có những nhóm người không biết từ đâu đến làm cho nó tăng vọt lên cả chục triệu đồng mỗi m2.
Bài: THANH BÌNH - Ảnh: H.T