Chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch

Người dân chuyển mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch địa phương và đảm bảo tính pháp lý, môi trường

Nhu cầu lớn

Là địa phương có nhu cầu chuyển đổi từ đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp khá cao, phường Thủy Xuân (quận Thuận Hóa), trước đây luôn tấp nập người dân tới trụ sở UBND phường để nộp hồ sơ, chờ giải quyết thủ tục.

Ông Nguyễn Thành Trung, Chủ tịch UBND phường Thủy Xuân cho biết, từ trước tháng 8/2024 (thời điểm Luật Đất đai 2024 chưa có hiệu lực), các hồ sơ có nhu cầu về chuyển đổi mục đích sử dụng đất được tiếp nhận tại địa phương và đăng ký nhu cầu lên Phòng Tài nguyên và Môi trường thành phố. Chỉ tính riêng trong năm 2023 và đến thời điểm tháng 8/2024, trên địa bàn phường đã có 178 trường hợp nộp hồ sơ chuyển đổi mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp và có khoảng 40 trường hợp có hồ sơ không đủ điều kiện chuyển đổi do vướng quy hoạch.

Theo tìm hiểu, nguyên nhân ở Thủy Xuân có nhiều người có nhu cầu chuyển đổi mục đích sử dụng đất là do khu vực này có tỷ lệ đô thị hóa cao. Đất ở phường Thủy Xuân có địa hình cao ráo, khí hậu mát mẻ, quỹ đất còn nhiều và đặc biệt giá khá “mềm” so với các phường ở khu vực trung tâm quận nên người dân có nhu cầu chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất ở khá nhiều.

“Trên cơ sở nhu cầu thực tế của người dân, địa phương cũng chủ động đưa vào kế hoạch sử dụng đất hàng năm. Đồng thời, để tháo gỡ vướng mắc, đẩy nhanh tiến độ cấp quyền sử dụng đất, kịp thời phục vụ phát triển kinh tế của địa phương, phường cũng đề xuất điều chỉnh các quy hoạch như quy hoạch chi tiết phía Tây thành phố Huế năm 2005 và quy hoạch chi tiết phường Thủy Xuân năm 2016 để phù hợp hơn với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội của địa phương”, ông Trung thông tin.

Theo Luật Đất đai 2024, việc chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp cần tuân thủ các quy định và điều kiện như: Chủ sở hữu phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ pháp lý hợp lệ khác xác nhận quyền sở hữu đất. Việc chuyển đổi phải tuân thủ quy hoạch sử dụng đất cấp huyện hoặc quy hoạch chung, quy hoạch phân khu đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Các loại đất như đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất... cần được xem xét kỹ lưỡng trước khi chuyển đổi, vì việc chuyển mục đích sử dụng các loại đất này phải tuân theo tiêu chí, điều kiện do Chính phủ quy định.

Bên cạnh đó, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất phải phù hợp với quy hoạch sử dụng đất của địa phương. Nếu đất nằm trong khu vực quy hoạch bảo vệ môi trường, đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng hoặc các khu vực cấm chuyển mục đích thì việc chuyển mục đích sử dụng đất không được thực hiện.

Nhiều điểm mới

Theo Sở Nông nghiệp và Môi trường, những điểm mới của quy định khi chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp theo Luật Đất đai 2024 có thể kể đến như, trước đây, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp thì không được phép nhận chuyển nhượng đất trồng lúa. Tuy nhiên, Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định này, cho phép cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp được nhận chuyển nhượng đất trồng lúa.

Nếu diện tích nhận chuyển nhượng vượt quá hạn mức quy định, cá nhân phải thành lập tổ chức kinh tế và có phương án sử dụng đất được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt. Hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp của cá nhân được nâng từ không quá 10 lần (theo Luật Đất đai 2013) lên không quá 15 lần hạn mức giao đất nông nghiệp của địa phương cho mỗi loại đất.

Luật Đất đai 2024 cũng quy định rõ các trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép, bao gồm: Chuyển đất trồng lúa, đất rừng đặc dụng, đất rừng phòng hộ, đất rừng sản xuất sang loại đất khác trong nhóm đất nông nghiệp; chuyển đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp; chuyển các loại đất khác sang đất chăn nuôi tập trung khi thực hiện dự án chăn nuôi tập trung quy mô lớn; chuyển đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở và các trường hợp khác.

Luật Đất đai 2024 đã bãi bỏ quy định về khung giá đất. Thay vào đó, UBND cấp tỉnh sẽ xây dựng và trình HĐND cùng cấp quyết định bảng giá đất, được công bố và áp dụng từ ngày 1/1/2026. Bảng giá đất này sẽ được cập nhật hàng năm để phản ánh sát thực giá thị trường.

Luật Đất đai 2024 không còn quy định về “hộ gia đình” là đối tượng sử dụng đất. Thay vào đó, chỉ công nhận các cá nhân, tổ chức là người sử dụng đất hợp pháp. Điều này đồng nghĩa với việc từ ngày 1/1/2025, “hộ gia đình” sẽ không được giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển quyền sử dụng đất với tư cách là “hộ gia đình”.

Những thay đổi này nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc sử dụng đất hiệu quả, thu hút đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp và đảm bảo quản lý đất đai minh bạch, phù hợp với thực tiễn phát triển kinh tế - xã hội.