Khi thị trường đi xuống

Có khả năng, giá đất đã đạt đỉnh. Giả sử giá đất đã đạt đỉnh rồi thì điều gì sẽ xảy ra?

Nhìn lại những đợt sốt đất trước đây, có khả năng những điều này sẽ lặp lại. Đầu tiên, khi giá đất tăng phi mã (có nơi tăng đến 2 -3 lần) nó sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới. Nếu lượng giao dịch ít đi sẽ xảy ra hiện tượng “trì níu”, tức là giá đất không tăng thêm (mà không dễ gì tăng được khi giao dịch chậm hoặc không diễn ra giao dịch) mà cũng không dễ đi xuống. Nghĩa là mặt bằng giá mới sẽ kéo dài dẫu không được giao dịch. Điều chắc chắn là nguồn vốn đầu tư đất có một phần vốn của ngân hàng, có thể lên đến vài chục phần trăm. Đến một lúc nào đó, dòng tiền để trả nợ cho ngân hàng không kham nổi nữa thì sẽ xảy ra hiện tượng hạ giá để bán cắt lỗ. Cứ thế mặt bằng giá bắt đầu đi xuống. Giá đất xuống, người tiêu dùng thật sẽ được hưởng lợi nhưng đồng thời với đó là một bộ phận lỗ vốn, có thể gây ra nợ xấu cho ngân hàng!

Thứ hai, thường những cuộc giá đất đứng (ít giao dịch) trước đây kéo dài trong một thời gian rất lâu, có thể lên đến cả chục năm. Đối với những cá nhân tham gia thị trường với đòn bẩy vốn vay thì có thể ôm một đống nợ. Điều này không hề xa lạ với thị trường BĐS – có người được thì đồng thời cũng có người mất, chứ không thể cả hai cùng thắng. Người thắng ở đây là người nhạy bén rút chân nhanh ra khỏi thị trường và những người tiêu dùng thật.

Mọi cuộc khủng hoảng BĐS (nếu xảy ra) đều để lại những hậu quả không hề nhỏ. Một lượng tiền rất lớn được chôn chặt trong đất, tức là một nguồn vốn rất lớn bị lãng phí cho nên có thể nó ảnh hưởng đến tốc độ phát triển kinh tế. Một tác hại nữa là có thể để lại nợ xấu cho ngân hàng. Có thể lần này không đến mức nghiêm trọng (do Ngân hàng Nhà nhà nước theo dõi và kiểm soát rất chặt tín dụng BĐS) như cuộc khủng hoảng nợ xấu trước đây buộc ngân hàng phải tiến hành một cuộc đại cơ cấu nợ, nhưng cũng để lại một nguồn nợ xấu cho ngân hàng.

Có lẽ nhiều người từng biết độ nguy hiểm khi tham gia thị trường BĐS, ngay cả những người tay ngang - “thấy họ ăn khoai vác mai đi đào” nhưng do sức hấp dẫn của lợi nhuận, những thông tin như người này mới lướt sóng miếng đất này, chưa kịp sang tên đã bán được ngay kiếm lời vài trăm triệu, thậm chí là bạc tỷ… đã thu hút một lượng lớn người tham gia. Một bài học có thể rút ra là, bất kỳ một mặt hàng nào đó đưa lại lợi nhuận cao thì cũng đều chứa đựng những rủi ro cao. Những thông tin gần đây cho thấy, ngay những condotel trước đây được kỳ vọng là một kênh đầu tư sinh lợi thì bây giờ có bán lỗ cũng không dễ. Nếu là những người tay ngang phải hết sức đắn đo khi tham gia một thị trường cần một lượng vốn nhiều và cũng đầy những rủi ro như thị trường BĐS.

Nguyên Lê