Dù hạ tầng còn ngổn ngang song các lô đất vẫn được rao bán cách đây vài tháng
Gánh nặng về hạ tầng
Những năm gần đây, khi đô thị được mở rộng, nhận thấy việc mua đất nông nghiệp, đất vườn để chuyển đổi mục đích sử dụng thành đất ở và phân lô bán nền dễ thu lợi lớn, nhiều người "săn lùng" đầu tư vào kênh này.
13 lô đất tại đường Hoài Thanh (tổ 8, khu vực 3, phường Thủy Xuân) được mở bán cách đây 2 tháng, với diện tích mỗi lô từ 106,4-134,7m2 (trong đó đất ở từ 65- 70m2/lô) vốn là thửa đất ở kết hợp đất vườn rộng gần 2.000m2 của một hộ dân. Vài tháng trước, thửa đất được bán với giá chưa tới 1,5 triệu đồng/m2, sau khi thực hiện các giấy tờ thủ tục, tiến hành san ủi, làm đường, cắm cọc phân lô, chủ đầu tư mở bán với giá từ 4-6 triệu đồng/m2.
Một khu đất khác có nguồn gốc từ đất trồng cây lâu năm với diện tích khá rộng ở tổ 17, khu vực 6, phường Thủy Xuân cũng được một chủ kinh doanh BĐS phân thành khoảng 14 lô. Dù hạ tầng còn dang dở nhưng đều đã có người mua với giá trên 4,5 triệu đồng/m2.
Xét về nhu cầu thị trường, hình thức đất phân lô bán nền như trên phù hợp túi tiền của đại đa số người dân thực sự cần chỗ ở ổn định. Tuy nhiên, các khu đất nền này đa phần không được đầu tư về hạ tầng kỹ thuật, dẫn đến nguy cơ quá tải về hạ tầng, giao thông khi nhiều nhà ở mọc lên san sát.
Tại một số khu đất được phân lô bán nền, nước thải của các hộ dân không có đường thoát. Hệ thống điện mắc nối chằng chịt như mạng nhện.
Dù hạ tầng còn ngổn ngang song các lô đất vẫn được rao bán cách đây vài tháng
Hợp thức hóa
Bà Hoàng Thị Lan Phương, Trưởng phòng Tài nguyên & Môi trường (TN&MT) TP. Huế khẳng định, trước khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang đất ở, thửa đất đó phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, kế đến phải phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Còn muốn phân thửa phải tuân thủ điều kiện, quy trình các bước theo quy định pháp luật, phù hợp quy hoạch xây dựng đô thị và quy hoạch sử dụng đất. Nếu đảm bảo các bước này chắc chắn khó xảy ra tình trạng phá vỡ quy hoạch. Chỉ sợ những trường hợp tự ý mua bán trao tay, không đủ điều kiện phân thửa nhưng vẫn cố tình làm chui, làm lén. Những trường hợp phân thửa được đơn vị giải quyết trong thời gian qua đều có diện tích nhỏ lẻ, nằm rải rác trong khu dân cư.
Khi đưa ra cụ thể một số khu đất có quy mô trên 1.000 m2 đang được phân lô bán nền, bà Hoàng Thị Lan Phương khá bất ngờ và cho rằng, để có những khu đất lớn như vậy cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất với diện tích tương ứng. Nhưng qua giải quyết, đơn vị chưa thấy có tình trạng cùng lúc chuyển đổi diện tích lớn như vậy. Chỉ tiêu hằng năm tỉnh cho phép TP. Huế chuyển đổi từ đất lúa sang mục đích khác khoảng 3ha. Diện tích đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân theo Nghị định 64 khả năng không lớn, nếu còn chỉ một vài hộ canh tác lâu năm.
Bà Lan Phương nhận định, đây có thể là tình trạng "gom" đất của giới mua bán BĐS. Nhưng đất mua "gom" quy định phải gộp thửa để được cấp chung thành một giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Thẩm quyền cấp giấy này thuộc Sở TN&MT. Nếu đủ điều kiện tách thửa, phù hợp quy hoạch, chủ sử dụng đất mới được phép tiếp tục tách thửa (phân lô).
Dấu hiệu "lách luật"
Ông Dương Văn Thành, Chi cục trưởng Chi cục Quản lý đất đai- Sở TN&MT cho rằng, Luật Đất đai không cấm chuyển mục đích sử dụng đất (nếu đúng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, thực hiện nghĩa vụ tài chính) và không cấm phân, tách thửa đất (nếu phù hợp hạn mức đất ở, quy hoạch chi tiết khu dân cư). Nhưng việc phân ra nhiều lô đất ở cần có hạ tầng đảm bảo, đáp ứng tiện ích, cảnh quan...
Ông Nguyễn Việt Bằng, Trưởng phòng Quản lý đô thị TP. Huế giải thích, trước khi có ý kiến đối với hồ sơ xin tách thửa, đơn vị tiến hành rà soát, đối chiếu với những quy định liên quan, như: hạn mức tách thửa, bề rộng mặt tiền thửa đất, quy hoạch chi tiết khu dân cư, hạ tầng giao thông...
Nếu các bước thủ tục được thực hiện trình tự qua các "cửa" quản lý sẽ khó xảy ra sai phạm. Theo Dương Văn Thành, khi chuyển đổi mục đích sử dụng sang đất ở để phân lô bán nền, DN phải lập bản vẽ quy hoạch phân lô được cấp thẩm quyền phê duyệt; xây dựng kết cấu hạ tầng (gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng đã được phê duyệt) đảm bảo trước khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người mua xây dựng nhà ở, kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực. Với nhiều điều kiện ràng buộc như vậy, DN không dễ để phân lô bán nền nếu không hội đủ các yêu cầu.
Cũng theo ông Thành, nếu lấy tư cách hộ gia đình, cá nhân thì thủ tục đơn giản hơn, chỉ cần đơn trình bày hoàn cảnh, kèm những giấy tờ liên quan là được phép tách thửa xây dựng nhà ở, nên có thể DN "lách" theo hướng này. Mặt trái của nó là dễ nảy sinh tình trạng người mua đất xây nhà không thể tiếp cận đầy đủ các tiện ích và sau này nếu nhà nước muốn chỉnh trang đô thị lại tốn thêm kinh phí, thời gian để hạ tầng khớp nối, đồng bộ.
Để hạn chế tình trạng ''lách" luật, có ý kiến cho rằng, cần kiểm soát chặt ngay từ khâu quy hoạch phân lô. Bản vẽ quy hoạch phân lô phải được cơ quan xây dựng cấp phép, trên cơ sở cùng phối hợp, lấy ý kiến của cơ quan quản lý đất đai, cấp giấy, tránh tạo lỗ hổng để xảy ra tình trạng "tiếp tay" hay bị "qua mặt". Nếu làm tốt, đây xem như một công cụ tài chính huy động đầu tư tư nhân tham gia xây dựng cơ sở hạ tầng, vừa giảm gánh nặng cho nhà nước và còn tăng giá trị về đất ở, nhà ở.
Bài: HOÀI THƯƠNG - Ảnh: HOÀNG HẢI