Hạ tầng đồng bộ nên giá nhà đất tại các khu đô thị thường cao. Ảnh: NGUYỄN PHONG
Một trong những chức năng quan trọng của Nhà nước là quản lý, điều tiết chính sách… để ổn định thị trường, bất kỳ lĩnh vực nào cũng vậy. Nhưng có ổn định được hay không là một việc khác và có những lĩnh vực xem ra không hề dễ. Nói thì dễ, ban hành văn bản thì dễ nhưng làm rất khó trong thực tế, thành ra có nhiều văn bản ban hành nhưng hiệu lực thực tế không cao.
Điều này chúng ta không khó để nhận biết khi soi vào thực tế. Ví dụ như trong suốt một thời gian dài vừa qua, giá lợn hơi lên cơn sốt. Và cơn sốt này kéo dài cả năm 2019 đến 2020. Chưa bao giờ lợn hơi đứng ở mức 75 -80 ngàn đồng/kg và có lúc còn cao hơn nữa. Người chăn nuôi trúng đậm nhưng người tiêu dùng thì thiệt hại. Trước tình hình như vậy, Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn đã từng tuyên bố giá lợn hơi như thế là bất cập và tìm nhiều giải pháp để kéo giá lợn hơi xuống, thậm chí là áp dụng cả giải pháp nhập khẩu thịt lợn.
Nhưng kết quả thực tế thì như thế nào? Giá lợn trên thị trường vẫn không hề xuống. Đơn giản là vì thiếu hụt nguồn cung do ngành chăn nuôi lợn đã trải qua một thời gian dịch tả lợn châu Phi làm hụt đàn. Thịt lợn cấp đông nhập khẩu về chưa phù hợp với khẩu vị của thị trường trong nước nên không được đón nhận. Không tiêu thụ được hoặc tiêu thụ chậm thì nhà nhập khẩu cũng dè dặt. Nói như thế để thấy rằng, điều tiết thị trường bằng một ý chí mang tính hành chính là không hề dễ. Giá cả thị trường hình thành chính là điểm cân bằng cung - cầu chứ chưa bao giờ bằng ý chí. Nếu Nhà nước có tác động thì chính là tác động bằng chính sách tăng hoặc giảm nguồn cung và cả nhu cầu.
Các khu quy hoạch khi tổ chức bán đấu giá sử dụng đất thường "hút hàng". Ảnh: LINH ĐAN
Thực tế từ khi kinh tế phát triển mạnh, chưa bao giờ ở Việt Nam thoát khỏi tình trạng sốt đất, không ở nơi này thì nơi kia. Ở Thừa Thiên Huế cũng vậy. Đã sốt thì chắc chắn có người bán, có người mua, có nhà môi giới (hợp pháp hay chỉ là môi giới miệng, gọi là cò mồi). Cơn sốt đất gần nhất là từ khoảng năm 2019 kéo dài qua năm 2020. Và giờ đây, theo thông tin (qua báo chí phản ánh) thì nó cũng ấm lên ở một số khu vực, đặc biệt là khu vực đông nam TP. Huế. Dù có lý giải theo cách nào thì cũng phải quay về cung cầu: nguồn cung ít, cầu nhiều thì sẽ tạo nên sốt. Ví dụ 15 người có nhu cầu mua đất ở một khu vực nào đó nhưng nguồn cung chỉ đưa ra được 10 vị trí đất, tất nhiên nó đã được định giá cao. Nếu 20 hoặc 50 người có nhu cầu mua thì có khi giá (mà chắc chắn là vậy) của nó sẽ còn cao hơn nữa…
Mặt bằng giá cả định hình ngoài điểm cần bằng cung - cầu còn một yếu tố nữa, đó là nhu cầu thật, tức là có diễn ra chuyện mua bán. Ví dụ anh A muốn bán (nói theo cách thị trường thay cho từ ngữ mang tính hành chính là chuyển nhượng quyền sử dụng đất) miếng đất của mình 30 triệu đồng/m2; anh B muốn bán miếng đất của mình 50 triệu đồng/m2, đó là quyền của anh. Nhưng khi chưa diễn ra giao dịch, tức là không có người mua, thì giá thị trường của miếng đất đó không thể được định giá là 30 hoặc 50 triệu đồng/m2. Thậm chí, nếu có được định giá một miếng đất 30 hoặc 50 triệu đồng/m2 (trong một khu vực có nhiều miếng đất) thì chưa chắc nó đã đại diện cho giá của cả khu vực.
Ví vụ trong một khu vực có một miếng đất được giao dịch 30 triệu đồng/m2, nhưng nhiều người khác phân tích thấy giá đó là bất hợp lý, chẳng hạn như hạ tầng còn kém, khả năng phát triển không cao, ít thấy những yếu tố tác động đến giá đất (như quy hoạch khu hành chính hoặc có một dự án kinh tế nào đó có sức lan tỏa), họ không chấp nhận mua với giá đó. Giả sử nhiều người có nhu cầu đánh giá như vậy và không chấp nhận mua với giá 30 triệu đồng/m2. Điều gì sẽ xảy ra? Khả năng cao nhất là giá đất sẽ neo một thời gian rồi đi xuống.
BĐS là một mặt hàng đặc biệt và thường có giá cao. Đã vậy còn lại phụ thuộc vào nhu cầu và sở thích của từng người, nên BĐS là một loại hàng hóa tương đối khó định giá! Những người có nhu cầu mua để ở, tức là không diễn ra những giao dịch tiếp theo thì không nói làm gì. Còn đối với những nhà kinh doanh BĐS (chuyên nghiệp hay không chuyên nghiệp), chuyện thắng thua là chuyện cơm bữa. Vì chúng ta chưa bao giờ kiểm soát tốt được những cơn sốt đất (cơn sốt năm 2019 ở miền Trung nó đi từ Đà Nẵng, dần dần tỏa ra Huế, rồi Quảng Bình).
Vì sao chúng ta lại quan tâm đến chuyện thắng thua của những người kinh doanh BĐS? Ví dụ như có tình trạng “thổi giá” thì nó cũng phản ánh một nhu cầu thật của thị trường (tức là có giao dịch – nhu cầu, dù đó là nhu cầu để ở, đầu tư dài hạn hay lướt sóng). Chúng ta cũng đừng quan tâm nhiều đến vấn đề này. Nếu có người đầu tư lướt sóng, chẳng hạn, thì họ cũng đã đặt cược sự may rủi rồi. Nguyên lý của kinh doanh là tìm kiếm lợi nhuận. Muốn tìm kiếm lợi nhuận thì cũng phải chấp nhận rủi ro. Chúng ta đi tìm cái người “tung tin đồn thổi”, “lôi kéo người dân tham gia theo tâm lý đám đông vào các giao dịch BĐS…” là một việc làm rất khó. Chúng ta không phải mất thì giờ đi làm cái việc bảo vệ người dân (theo tâm lý đám đông) để tìm kiếm lợi nhuận. Như trên đã nói – đã muốn tìm kiếm lợi nhuận thì phải chấp nhận rủi ro, nếu nó xảy ra, thế thôi.
Sự cần thiết của việc Nhà nước phải làm là làm thật tốt quy hoạch. Minh bạch quy hoạch, đo đếm thật tốt nhu cầu thật về nhà ở của người dân để tác động bằng chính sách và đưa ra thị trường một lượng nhà ở, đất ở dồi dào với nhiều phân khúc thị trường để người dân (nhà đầu tư) có điều kiện lựa chọn…
Lê Phương