Hiểu vướng mắc pháp lý là như thế nào

Khu đô thị mới An Vân Dương đang ngày càng được hoàn thiện (Ảnh minh họa)

Bộ Xây dựng không giải thích cụ thể vướng mắc pháp lý là như thế nào, nhưng có lẽ trong trường hợp này chúng ta hiểu theo hai khía cạnh. Thứ nhất là dự án chuẩn bị triển khai, tức là có dự án nhưng chưa có công trình. Thứ hai là dự án đã triển khai nhưng không đảm bảo các thủ tục đầu tư mang tính pháp lý. Trường hợp này được hiểu dự án đã có công trình, nhưng vì không đảm bảo những quy định của pháp luật nên không đưa ra thị trường được, hoặc đã đưa vào lưu thông, tức là đã có người bán, có người mua nhưng chưa đảm bảo tính “chính danh”. Để một dự án BĐS triển khai đúng pháp lý phải qua rất nhiều khâu, nhiều thủ tục, nên nếu vướng về mặt thủ tục pháp lý thì nó cũng có muôn hình vạn trạng. Dự án này vướng ở khâu này, dự án kia vướng ở khâu khác.

Trong trường hợp thứ nhất, đã xây dựng dự án (trên giấy) nhưng chưa triển khai, thiết nghĩ không nên xem xét ở trường hợp vướng mắc pháp lý hay không vướng mắc pháp lý, vì đã triển khai đâu mà vướng mắc hay không vướng mắc? BĐS là một mảng hết sức quan trọng của nền kinh tế bởi độ lan tỏa cao của nó. Có con số ước tính chiếm khoảng 10% GDP. BĐS ở Việt Nam đã gia nhập kinh tế thị trường từ lâu nên những quy định cho BĐS được xây dựng khá đầy đủ. Tất nhiên, ai cũng biết, mọi quy định đều có thể trở nên lạc hậu so với thực tế. Thực tế luôn vận động, vì vậy mọi quy định cũng cần thiết phải xem xét để điều chỉnh. Nhưng điều này không có nghĩa là thiếu quy định cho BĐS. Thậm chí những quy định về BĐS “thừa” là đằng khác. Tại văn bản luật này cũng có những quy định để điều chỉnh. Ở văn bản luật kia cũng có những quy định điều chỉnh. Điều bất lợi cho thị trường cũng như quản lý là những điều khoản của hai quy định không trùng nhau, nên sinh ra cách hiểu khác nhau, có khi không rõ ràng, cái mà chúng ta hay gọi là “quy định chồng chéo”. Nhưng dù thế nào thì vẫn có những quy định đã điều chỉnh. Như vậy, trường hợp dự án chưa triển khai không nên xem xét là có vướng mắc pháp lý hay không. Để dễ hình dung xin nêu một ví dụ. Có một dự án nào đó, một nhà đầu tư A sau khi nghiên cứu thấy nếu triển khai thì sẽ gặp một số bất lợi có thể dẫn đến những rủi ro nên không triển khai nữa. Cũng dự án ấy nhưng nhà đầu tư B theo đuổi (mặc dù nhận thấy có thể gặp những rủi ro), thực hiện đủ các thủ tục quy định. Cả hai trường hợp nêu trên chúng ta thấy không có gì là vướng mắc pháp lý.

Thế thì vướng mắc ở chỗ nào? Có lẽ ở trường hợp thứ hai, dự án đã triển khai.

Có thể nhà đầu tư triển khai dự án nhưng không thực hiện đúng quy trình thủ tục. Cũng có thể là triển khai đúng thủ tục theo quy định ở văn bản luật này, nhưng có những điểm không phù hợp với quy định của văn bản luật kia. Cũng có khi nhà đầu tư cứ “nhắm mắt” làm khi chưa có những quy định cụ thể hơn. Chuyện những nhà đầu tư triển khai dự án không đúng với quy hoạch (chẳng hạn) không phải là hiếm, điều này nó liên quan đến trách nhiệm quản lý của chính quyền. Dự án triển khai nhưng chưa có quy định chúng ta có nhìn thấy rõ nhất là trong trường hợp gọi là condotel (căn hộ kết hợp với khách sạn). Một thời chúng ta thấy khắp nơi triển khai mô hình này. Cả hàng ngàn ngàn tỷ đồng được hút vào đây. Khi dự án triển khai đâu vào đấy rồi, nhà đầu tư lại không được cấp sổ hồng vì chưa có quy định cho mô hình này. Cái này, xét cho cùng cũng không thể gọi là vướng mắc pháp lý mà nếu nói chính xác là “cầm đèn chạy trước ô tô”. Đã có quy định đâu mà anh làm? Còn nhà đầu tư thì không thể hiểu tường tận về mặt pháp lý. Ở đây có một điều gì đó vướng mắc trong công tác quản lý.

Nói chung, khái niệm vướng mắc pháp lý là như thế nào cần làm rõ. Còn không thì nên hiểu dự án này thực hiện đúng hay không đúng theo quy định mà thôi. Nếu không thì cái gọi là vướng mắc pháp lý vẫn còn diễn ra và tiếp tục vẫn còn tình trạng vướng mắc pháp lý.